Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için açılan kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından belirli şartlar altında açılabilir. Ancak, bu davanın açılabilmesi için kanuni süreler ve şartlar göz önünde bulundurulmalıdır.
Peki, kira tespit davası ne zaman açılır? İşte detaylar…
1. Kira Tespit Davası Nedir?
📌 Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa rayicine uygun olup olmadığının mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan bir davadır.
✅ Kiraya veren (ev sahibi), kiracının ödediği kira bedelinin düşük olduğunu düşünüyorsa kira tespit davası açabilir.
✅ Kiracı, yüksek kira ödediğini ve piyasa koşullarına uygun bir bedelin belirlenmesi gerektiğini düşünüyorsa yine kira tespit davası açabilir.
2. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira tespit davasının açılabileceği zaman, kira sözleşmesinin süresine ve 5 yıl şartına göre değişir.
a) Kira Sözleşmesi Devam Ederken (İlk 5 Yıl İçinde)
📌 Kira sözleşmesi devam ederken, ev sahibi TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranında zam yapabilir.
📌 Ancak, kira bedelinin rayicin altında kalması halinde, ev sahibi hemen kira tespit davası açamaz.
ÖNEMLİ:
- Kira sözleşmesinin ilk 5 yılı içinde kira tespit davası açılamaz.
- Ancak taraflar anlaşırsa TÜFE dışında bir kira artışı yapılabilir.
b) Kira Sözleşmesinin 5 Yılını Doldurması Halinde
📌 Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira sözleşmesi 5 yılını doldurduysa, kiraya veren emsal kira bedellerine göre kira tespit davası açabilir.
✅ Ev sahibi, 5 yılın sonunda kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için dava açabilir.
✅ Kiracı da, kira bedelinin yüksek olduğunu düşünüyorsa aynı davayı açabilir.
📌 Örnek:
- 2019 yılında yapılan bir kira sözleşmesi için 2024 yılında kira tespit davası açılabilir.
c) Yeni Dönem Başlamadan 30 Gün Önce Açılmalıdır
📌 Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmalıdır.
✅ Ev sahibi, kiracıya noter aracılığıyla ihtar çekip kira tespit davası açabilir.
✅ Kiracı, yüksek kira bedeline itiraz ediyorsa aynı süre içinde mahkemeye başvurabilir.
📌 Örnek:
- Kira sözleşmesi 1 Temmuz 2019’da başladıysa, 1 Temmuz 2024 öncesinde (Haziran 2024’te) dava açılmalıdır.
d) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Tespit Davası
📌 Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreliyse, kira tespit davası her zaman açılabilir.
✅ Ancak, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminde uygulanır.
3. Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
📌 Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
📌 Yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
4. Kira Tespit Davasında Mahkeme Süreci
1️⃣ Öncelikle ihtarname çekilir. Kiraya veren veya kiracı, diğer tarafa noter aracılığıyla ihtarname gönderir.
2️⃣ Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Kira bedelinin piyasa rayicine uygun olup olmadığı araştırılır.
3️⃣ Bilirkişi incelemesi yapılır. Mahkeme, emsal kira bedellerini inceleyerek rapor hazırlar.
4️⃣ Hukuki karar verilir. Mahkeme, hakkaniyet ilkesine göre kira bedelini belirler.
📌 ÖNEMLİ:
- Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, bir sonraki kira döneminde geçerli olur.
5. Yargıtay Kararları ile Kira Tespit Davaları
📌 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı (E. 2023/6789, K. 2024/3456):
“5 yıllık süre dolmadan açılan kira tespit davaları hukuken geçersizdir. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce ihtar çekilmelidir.”
📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Kararı (E. 2022/4321, K. 2023/5678):
“Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, geçmiş dönemlere uygulanamaz. Ancak yeni kira dönemi için geçerli olur.”
Sonuç
✔️ İlk 5 yıl içinde kira tespit davası açılamaz.
✔️ 5 yıl dolduktan sonra emsal kira bedellerine göre dava açılabilir.
✔️ Dava, yeni kira döneminden önce açılmalıdır (En az 30 gün önce).
✔️ Yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
✔️ Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminde uygulanır.
Bir yanıt yazın