Taşınmaz mülkiyeti, özellikle birden fazla kişi tarafından paylı olarak sahiplenildiğinde bazı hak ve yükümlülükleri beraberinde getirir. Bu haklardan biri olan şufa hakkı, diğer adıyla önalım hakkı, paydaşların taşınmaz üzerindeki tasarrufları sınırlı ölçüde kontrol edebilmesini sağlayan önemli bir mülkiyet hakkıdır. Bu yazıda, şufa hakkı nedir, kimlere aittir, nasıl kullanılır, hangi sürede ve hangi mahkemede dava açılır gibi tüm sorulara kapsamlı ve anlaşılır yanıtlar vereceğiz.
Şufa Hakkı Nedir?
Şufa hakkı ya da Türk Medeni Kanunu’ndaki adıyla önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o satışı aynı koşullarla kendi lehlerine geçirme hakkı tanıyan bir haktır.
Kısaca: “Sen satarsan, ben alırım” hakkıdır.
Şufa Hakkının Hukuki Dayanağı
Türk Medeni Kanunu’nun m.732 ila 735 hükümleri arasında düzenlenmiştir. Bu hak sadece paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) sisteminde geçerlidir, elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz.
Şufa Hakkı Türleri
1. Yasal Şufa Hakkı (Kanuni Ön Alım)
- Türk Medeni Kanunu m.732’ye göre doğrudan yasadan kaynaklanır.
- Paydaşlar arasında otomatik olarak var kabul edilir.
- Herhangi bir sözleşmeye gerek yoktur.
2. Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı
- Paydaşlar arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur.
- Tapuya şerh verilebilir.
- Yasal hak kadar bağlayıcıdır.
Şufa Hakkı Kimlere Aittir?
- Aynı taşınmazda paydaş olan maliklere aittir.
- Paylı mülkiyetteki her paydaş, diğer paydaşın satışını öğrenince dava açarak bu hakkını kullanabilir.
Şufa Hakkının Kullanım Şartları
- Geçerli bir satış yapılmış olmalı (bağış, miras, takas gibi işlemler bu hakkı doğurmaz)
- Satış üçüncü kişiye yapılmış olmalı
- Paydaş, satıştan haberdar olmalı (resmi tebliğ ya da fiili öğrenme)
- Belirtilen süre içinde dava açılmalı
Şufa Davası Ne Zaman Açılır?
Süreler:
- Resmi bildirimin yapılması hâlinde: 3 ay
- Satıştan haberdar olmadan öğrenme hâlinde: 2 yıl
Her iki sürede de hak düşürücü süre uygulanır. Bu sürelere uyulmazsa şufa hakkı sona erer.
Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?
- Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
- Yetkili Mahkeme: Satışa konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Şufa Davasında İstenen Belgeler
- Tapu kaydı (paydaşlık ispatı için)
- Satışın gerçekleştiğine dair tapu senedi
- Satış fiyatını gösterir belge
- Bildirim yapılmışsa, resmi tebliğ belgesi
Satın Alma Bedeli Nasıl Ödenir?
Şufa hakkını kullanan paydaş:
- Satıştaki aynı bedeli ve şartları kabul eder.
- Mahkeme kararı ile taşınmaz payı lehine geçer.
- Bedel genellikle mahkeme veznesine depo edilir.
Şufa Hakkı Nasıl Sona Erer?
- Süresinde dava açılmazsa
- Satış sözleşmesi iptal edilirse
- Paylı mülkiyet sona ererse (örneğin ifrazla)
Bu durumda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz.
Şufa Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?
- Elbirliği mülkiyetinde
- Bağış ya da hibe işlemi varsa
- Miras yoluyla edinme söz konusuysa
- İştirak payı devri gibi durumlarda
Yargıtay Kararlarıyla Şufa Uygulaması
Yargıtay 14. HD, 2018/3641 E., 2019/4273 K.
Davacının, satıştan resmi olarak haberdar olmasından sonra 3 ay içinde dava açmadığı sabit olup, şufa hakkı düşmüştür.
Yargıtay 1. HD, 2020/5431 E., 2021/6724 K.
Satışın gerçek bir satış olup olmadığı, bedelin piyasa rayicine uygunluğu bilirkişi incelemesiyle belirlenmelidir.
Tapuya Şerh Verilmesi Ne İşe Yarar?
- Sözleşmeden doğan şufa hakkı varsa, tapuya şerh edilmelidir.
- Şerh edilen hak, 3. kişilere karşı ileri sürülebilir.
- Şerh süresi en fazla 10 yıldır. Süre sonunda yenilenmezse geçersiz olur.
Şufa Hakkı ile İlgili Sık Sorulan Sorular
❓ Şufa hakkı satışın iptaline mi neden olur?
Hayır. Şufa davası sonucunda, pay diğer paydaş adına geçer. Satış iptal edilmez, sadece alıcı değişir.
❓ Şufa hakkı mirasçılara geçer mi?
Evet. Paydaşın vefatı durumunda şufa hakkı mirasçılarına geçer.
❓ Payın satış bedeli gerçekte düşük gösterilirse ne olur?
Mahkeme gerçek satış bedelini tespit eder, davacı bu bedeli ödemekle yükümlüdür.
Avukatla Süreci Yürütmenin Önemi
Şufa davaları, tapu işlemleri, satış koşullarının değerlendirilmesi, süre takibi gibi birçok teknik ayrıntı içerir. Bu nedenle, gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukatla çalışmak, hem hak kayıplarını önler hem de davanın başarıyla sonuçlanma ihtimalini artırır.
Sonuç: Ortaklığın Korunmasında Etkili Bir Hukuki Araç
Şufa hakkı, paylı mülkiyet ilişkisini korumak, taşınmazın yabancı kişilere geçmesini engellemek ve paydaşlar arasında dengeyi sağlamak için hukuken güvence altına alınmış bir haktır. Bu hakkın doğru şekilde ve süresinde kullanılması, taşınmazın bütünlüğü ve ortaklık ilişkilerinin devamı açısından büyük önem taşır. Özellikle satış öğrenildiği anda harekete geçmek ve gerekli belgeleri toplamak, şufa hakkının başarılı kullanımı için vazgeçilmezdir.
Bir yanıt yazın