Kira sözleşmeleri, hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülüklerini düzenleyen kapsamlı metinlerdir. Sözleşme taraflarından birinin ölümü, kira ilişkisini doğrudan etkiler; hem mülkiyet devri hem de kiracının kullanım hakkı açısından stratejik adımlar atılması gerekir. Bu rehberde, kiralayanın ölümü ve kiracının ölümü durumlarında karşılaşılan prosedürleri, tarafların yükümlülüklerini ve mirasçıların haklarını pratik önerilerle ele alıyoruz.
Kiracı veya kiraya veren ölümü halinde uygulanacak adımları netleştirerek, hukuki süreçleri sorunsuz şekilde yönetmenizi sağlayacak stratejik yol haritasını sunuyoruz.
Kiraya Verenin Ölümü Durumunda Uygulama
Mülkiyetin Devri ve Kira Sözleşmesinin Geçerliliği
Kiraya verenin ölümüyle mirasçılar, terekedeki taşınmazları miras payları oranında devralır. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca, kira sözleşmesi mirasçılara devredilir; mirasçılar, kiracının sözleşme koşullarını aynen üstlenir.
Mirasçıların Bildirim Yükümlülüğü
Mirasçılar, terekede tasarruf için veraset ilâmı (sulh hukuk mahkemesinden alınan resmi belge) ve ölüm belgesi ile tapu siciline başvurarak maliklik tescili yapmalıdır. Ardından, kiracıya yeni kiraya verenin kim olduğu ve kira ödeme talimatı yazılı olarak bildirilmelidir.
Kira Ödeme Adresi ve Beyanı
Kiracının, kira bedelini yeni malik(ler)in banka hesabına veya noterde gösterilen adrese yönlendirmesi gerekir. Aksi halde eski malik hesabına yapılan ödemeler geçerli paydaşlara ulaşmayabilir. Yeni maliklerin iletişim bilgileri e-postayla da desteklenerek çift yönlü teyit sağlanması, ileride yaşanacak ihtilafları önler.
Kiracının Ölümü Durumunda Uygulama
Kira Sözleşmesinin Devri ve Mirasçı Hakları
Kiracının ölümü, sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini gerektirmez. TBK m. 332 ve devamı hükümleri uyarınca, kira sözleşmesi mirasçılara devredilir. Mirasçılar, kiracının borç ve yükümlülüklerini üstlenerek mülkle ilişkisini devam ettirebilir.
Mirasçıların Tespiti ve Beyan Görevi
Öncelikle sulh hukuk mahkemesinden alınan veraset ilâmı ile mirasçıların kimlikleri kesinleşir. Mirasçılar, kira ilişkisini sürdürecekse kiraya verene veya ilgili icra dairesine yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kira bedelini ve depozito tutarını kendi aralarında paylaşmaları, ortak hareket planı oluşturmaları önerilir.
Sözleşmeyi Sürdürme veya Feshi Seçeneği
Mirasçılar:
- Sürdürme: Mevcut koşulları aynen kabul ederek sözleşmeye devam edebilir.
- Fesih: Sözleşmede belirlenmiş fesih şartlarına veya TBK m. 336/1 gereğince; mirasçıların kullanımı güçleştiren çoklu paylaşım yapılarak kira ilişkisinin devamının imkânsız hale gelmesi durumunda, karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi feshedebilirler.
Uygulamada Tercih Edilecek Stratejiler
- Erken Bildirim ve İletişim Yönetimi
- Ölüm tespit edilir tespit edilmez kiraya verene/mirasa ilişkin belgelerle resmi bildirim yapılmalıdır. Bu, kiracının hangi tarafa kira ödeyeceğini netleştirir.
- Miras Paylaşımının Koordinasyonu
- Birden fazla mirasçı varsa, kira ilişkisini tek bir temsilci üzerinden yürütmek çatışmaları azaltır. Noter onaylı vekâletname ile bir yetkili belirlenebilir.
- Depozito ve Teminat İşlemleri
- Kiracı ölümü halinde depozito tutarının iadesi veya devri müteakip mirasçılara düşer. Kiraya veren, depozito iadesi için mirasçıların banka hesaplarını talep etmelidir.
- Kira Artış ve Güncelleme Talepleri
- Yeni malik veya mirasçılar, kira artışı bildiriminde bulunacaksa; TBK m. 344’e uygun şekilde en az bir kira dönemi önce yazılı bildirim göndermelidir.
- Vergisel ve İdari Yükümlülükler
- Kira gelirine ilişkin vergi beyannamelerinde malik veya mirasçı değişikliğinin bildirilmesi GİB’e zamanında yapılmalı, vergi dairesi kayıtları güncellenmelidir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira sözleşmesi, taraflardan birinin ölümüyle otomatik olarak sona erer mi?
Hayır; hem kiraya verenin hem de kiracının ölümü, sözleşmeyi devralma yolunu açar. Sözleşme mirasçılara aynen intikal eder.
2. Mirasçılar, kira bedelini nereye ödemeli?
Kiraya veren ölümü halinde yeni maliklerin, kiracı ölümü halinde mirasçıların hesap bilgileri yazılı ve e-postayla teyit edilerek bildirilmelidir.
3. Birden fazla mirasçı sözleşmeyi nasıl sürdürebilir?
Ortak bir temsilci veya noter onaylı vekâletname ile tek hesap ve tek muhatap belirlemek pratik çözümdür.
4. Depozito nasıl iade edilir?
Kiracı ölümü halinde depozito, mirasçılara payları oranında iade edilir. Kiraya veren, mirasçıların banka bilgilerini resmi yazıyla talep etmelidir.
5. Fesih hakkı var mıdır?
Mirasçılar sözleşmesi devam ettirmek istemezse, TBK m. 336/1’e göre sözleşmeyi feshedebilir; kiraya veren ise sözleşme şartlarına aykırı davranış varsa fesih talep edebilir.
6. Vergi beyannamesi nasıl güncellenir?
Mirasçı değişikliğini takip eden dönem beyannamesinde “Maliki değişen taşınmaz” bilgisi ile vergi dairesine güncel malik/mirasçı kodları bildirilmelidir.
7. Kira artışı bildirimi yapılabilir mi?
Yeni malik veya mirasçılar, kira artışını TBK m. 344’e uygun biçimde en az bir kira dönemi önce yazılı olarak bildirebilir.
8. Hangi belge gerekir?
Veraset ilâmı, ölüm belgesi, tapu sicil kaydı, kira sözleşmesi ve bildirim yazıları hukuki teminat sağlar.
Sonuç
Kira sözleşmesinde ölüm hâli, miras devri, bildirim zorunlulukları ve sözleşmenin devam veya fesih seçenekleriyle yakından ilişkilidir. Erken iletişim, resmi bildirimlerin titizlikle hazırlanması ve mirasçılar arasında koordinasyon, sürecin kesintisiz işlemesini sağlar. Hukuki riskleri minimize etmek ve kira ilişkisinin taraflarına değer katacak şekilde yönetilmesini garantilemek için stratejik adımlar atın.
Bir yanıt yazın