Site, apartman ya da toplu konutlarda yaşam, ortak alanların düzenli işletilmesi için belirli giderleri zorunlu kılar. Bu giderlerin karşılanması için her bağımsız bölüm malikinden toplanan ücretlere aidat denir. Ancak artan maliyetler ve enflasyon karşısında aidatların artırılması zaman zaman ihtilaf konusu olabilir. Peki, aidat neye göre artırılır? Yönetim keyfi olarak aidat zammı yapabilir mi? Kat maliklerinin bu artışlara karşı hakları nelerdir?
Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncel yargı kararları ışığında aidatların artırılmasına dair tüm hukuki süreci ele alıyoruz.
Aidat Nedir ve Kim Tarafından Belirlenir?
Aidat, apartman veya sitelerde ortak alanların giderlerine katılmak amacıyla maliklerden ya da kiracılardan düzenli olarak alınan ödemelerdir. Bu giderler arasında:
- Asansör, otopark, havuz bakımı
- Güvenlik hizmetleri
- Temizlik ve peyzaj giderleri
- Elektrik, su ve doğalgaz giderleri
- Personel maaşları
yer alabilir.
Aidat miktarı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat malikleri kurulunda belirlenir.
Aidatların Artırılması Nasıl Gerçekleşir?
Aidat artışı, kat malikleri kurulu tarafından yapılan toplantıda alınan kararla belirlenir. Bu karar için:
- Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılmalı
- Toplantıda çoğunluk sağlanmalı
- Artış oranı, gider artışları ve bütçe ihtiyacına göre belirlenmeli
Yönetim kurulu, tek başına aidat artırma kararı alamaz. Ancak olağanüstü giderlerde geçici karar alabilir; bu karar ilk genel kurulda onaya sunulur.
Aidat Artışına İtiraz Edilebilir mi?
Evet. Aidat artışına itiraz edilebilmesi için:
- Kat malikleri kurulunun almış olduğu kararın hukuka aykırı olduğu düşünülmeli
- Karar tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalı
Aidat zammının fahiş, adaletsiz ya da keyfi olduğu düşünülüyorsa malik bu karara karşı mahkemeden iptal talebinde bulunabilir.
Kiracılar Aidat Artışına İtiraz Edebilir mi?
Kiracı, doğrudan aidat artışına itiraz edemez. Ancak:
- Kiracı, kiraya verenin (ev sahibinin) sorumluluğu altındadır
- Aidat ödemesinden malik sorumludur
- Kiracı, adil olmayan artışlar için kira tespit davası açarak savunma geliştirebilir
Kiracıdan keyfi alınan aidatlar, sözleşmede yazılı değilse geri istenebilir.
Aidat Ne Kadar Artırılabilir?
Aidat artışında yasal bir oran sınırlaması yoktur. Ancak:
- Gerçek maliyet artışı kadar zam yapılmalıdır
- Artış oranı site bütçesiyle orantılı olmalıdır
- Fahiş zam yapılırsa, bu durum yargı nezdinde iptal edilebilir
Yargıtay’a göre aidatlar, yalnızca gerçek giderleri karşılamak amacıyla artırılabilir.
Yönetici Aidat Artışı Kararı Alabilir mi?
Hayır. Site ya da apartman yöneticisi, tek başına aidat zammı yapamaz. Ancak:
- Giderleri ve bütçeyi belirleyip teklifte bulunabilir
- Bu teklif, kat malikleri kurulunda oylanarak kabul edilir
Aidat Artış Kararı Alınırken Uyulması Gereken Kurallar
- Kat malikleri kuruluna tüm maliklerin çağrılması gerekir
- Toplantı usulüne uygun yapılmalı (gündem, davet, oy çokluğu)
- Karar, karar defterine işlenmeli
- Alınan karar, çoğunlukla kabul edilmeli
- Tüm kat maliklerine yazılı olarak bildirilmelidir
Bu usule aykırı alınan aidat kararları geçersiz sayılabilir.
Aidat Ödemeyenler Ne Olur?
Aidat ödemeyen kat maliklerine karşı:
- İcra takibi yapılabilir
- Aidat borcu için faiz işletilebilir
- Borç 2 takvim yılı boyunca ödenmezse, malik hakkında ortak alan kullanımına sınırlama uygulanabilir
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, diğer kat maliklerinin huzurunu sürekli bozan kişi için tahliye davası açılabilir
Aidat Artışı Sonrası Geriye Dönük Ödeme Talep Edilebilir mi?
Hayır. Aidat artışı ileriye dönük olarak uygulanabilir. Geriye dönük olarak fark talep edilmesi mümkün değildir. Örneğin:
- Ocak ayında alınan karar, Şubat’tan itibaren geçerli olur
- Ocak ayı için yeniden hesaplama yapılamaz
Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?
- Aidat kararlarına katılma ve oy kullanma
- Aidat kalemlerini inceleme hakkı
- Toplantıya katılmama durumunda karara 1 ay içinde itiraz etme hakkı
- Fahiş artışlara karşı mahkemeye başvuru hakkı
Bu haklar, maliklerin yönetim kararlarına karşı denge unsuru olarak değerlendirilir.
Aidat Artışında Usulsüzlük Olursa Ne Yapılmalı?
- Kararın iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir
- Toplantının usulsüz yapıldığı ispatlanırsa karar geçersiz sayılır
- Aidat bedeli ihtirazi kayıtla ödenip iadesi istenebilir
Mahkeme, gerçekten gerekli olmayan aidat artışını iptal edebilir ve fazladan ödenen tutarların iadesine karar verebilir.
Sonuç: Aidat Artışları Kanuna ve Usule Uygun Yapılmalıdır
Aidatların artırılması, ortak yaşamın sürdürülebilirliği açısından gerekli olabilir. Ancak bu artışların şeffaf, hesap verilebilir ve hukuka uygun şekilde yapılması zorunludur. Kat maliklerinin haklarını bilmesi ve gerektiğinde yasal yollara başvurması, yönetimlerin keyfi kararlarının önüne geçer.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın