Apartman ve site yönetimleri, ortak yaşamın düzenini sağlayan en önemli unsurlardan biridir. Ancak zaman zaman “Kiracı yönetici olabilir mi?” sorusu gündeme gelir. Özellikle kiracıların oturdukları binada aktif görev almak istemeleri veya mülk sahiplerinin yöneticiliği devretme istekleri bu soruyu daha da önemli hale getirir. Bu yazımızda, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve uygulamadaki kararlar çerçevesinde kiracının yönetici olup olamayacağı, sınırları, yetkileri ve yaşanabilecek ihtilafları tüm yönleriyle ele alıyoruz.
Yönetici Kimdir? Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Tanım
Kat Mülkiyeti Kanunu m.34’e göre:
“Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün yönetimi için, kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak atayabilir.”
Bu tanıma göre yöneticilik görevi:
- Kat maliklerine (mülk sahiplerine)
- Ya da dışarıdan herhangi bir kişiye verilebilir.
Bu da, kiracının da yönetici olabileceği anlamına gelir. Ancak bu durumun yasal, uygulamalı ve pratik sınırları vardır.
Kiracı Yönetici Olabilir mi? – Evet, Ancak Şartlı
Kiracının yönetici olabilmesi hukuken mümkündür. Ancak bazı kriterler bulunmaktadır:
- Kat malikleri kurulunca seçilmiş olmalı
- Kiracı açıkça görev almayı kabul etmeli
- Yetkileri sözleşme ile netleştirilmeli
- Maliklerin yazılı onayı veya oy çokluğu aranmalı
Özellikle mülk sahibi yerine kiracı yöneticilik yapacaksa, maliklerin bu kişiye yetki verdiğine dair bir belge olması önemlidir.
Kiracı Yöneticinin Yetki ve Sorumlulukları
Kiracı yönetici seçilirse, şu yetkilere sahip olur:
| Görev | Açıklama |
|---|---|
| Ortak giderleri toplama | Aidat tahsilatı ve borç takibi |
| Ortak alanların bakımı | Asansör, merdiven, otopark gibi alanların yönetimi |
| Personel yönetimi | Kapıcı, güvenlik gibi çalışanların kontrolü |
| Yıllık işletme projesi | Bütçe hazırlanması |
| Denetim raporları sunma | Kat malikleri kuruluna bilgi verme |
Ancak tüm bu yetkiler, kat malikleri kurulu tarafından sınırlandırılabilir.
Kiracı Yönetici Olursa Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Yasal temsil yetkisi malik adına olmalıdır.
- Banka hesabı açılacaksa maliklerden yetki belgesi alınmalıdır.
- Hukuki sorumluluklar maliklere aittir.
- Kat malikleri kurulunun onayı dışında kiracının tek başına karar alması sınırlandırılabilir.
Kiracı Yönetici Olabilir mi? Yargıtay Kararları Ne Diyor?
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2017/5634 E., 2018/2137 K. sayılı kararında:
“Yönetici, kat maliklerinden seçilebileceği gibi kiracı da olabilir. Önemli olan, kat maliklerinin oy çokluğu ile bu kişinin yönetici olarak seçilmiş olmasıdır.”
Bu karar, uygulamada kiracının yönetici olmasının önünde yasal bir engel olmadığını göstermektedir.
Kiracının Yönetici Olamayacağı Durumlar
1. Kat malikleri kurulunun açıkça karşı çıkması
- Oy çokluğu sağlanamazsa kiracı yönetici seçilemez.
2. Site yönetim planında aksi hüküm varsa
- Bazı sitelerde sadece malikler yönetici olabilir hükmü yer alabilir.
3. Kiracının malik yerine oy kullanmaya çalışması
- Yönetici seçimi dışında, genel kurullarda sadece malikler oy kullanabilir. Kiracı yalnızca temsilciyse bu hakka sahiptir.
Kat Malikleri Kurulunda Kiracının Oy Hakkı Var mı?
Hayır. Kat malikleri kurulu toplantılarında sadece mülk sahipleri oy kullanabilir. Kiracının toplantıya katılması mümkündür ancak:
- Oy kullanamaz
- Karar alamaz
- Ancak mal sahibi adına noter tasdikli vekâletname ile temsil edebilir
Kiracı Yönetici Olduğunda Karşılaşılan Sorunlar
- Aidat takibinde zorluk: Diğer kiracılar yöneticinin de kiracı olduğunu öğrendiğinde ödeme disiplininde gevşeme olabilir.
- Hukuki işlem yapma yetkisi sınırlı: Malikler adına dava açma, avukat atama gibi işlemlerde sınırlar oluşur.
- Güven ve şeffaflık sorunu: Kiracı yöneticinin görev süresi ve maliklerle ilişkisi zayıf olabilir.
Kiracı Yöneticiliğin Avantajları
- Malikler yöneticiliği istemezse alternatif olur
- İşinin başında olan bir kiracı, günlük işleri daha hızlı yürütebilir
- Ortak yaşamın içinden gelen bir kişi olarak sorunlara daha duyarlıdır
Kat Malikleri İçin Tavsiyeler
- Kiracıyı yönetici seçerken yazılı mutabakat yapın
- Yetkilerini açıkça sınırlayın (bankacılık, personel yönetimi, harcama yetkisi)
- Hesap verme yükümlülüğünü net belirleyin
- Dönem sonunda denetim komisyonu ile hesap kontrolü yapın
Sonuç: Kiracı Yönetici Olabilir Ama Dikkatli Uygulama Şart
Kiracının yönetici olması Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı değildir. Ancak uygulamada doğabilecek hukuki, idari ve güven sorunlarını önlemek için kat maliklerinin yazılı onayı ve açık görev tanımı ile hareket edilmelidir. Yönetimin şeffaflığı ve hesap verebilirliği esas alınmalıdır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın