Giriş
Kira sözleşmeleri, hem kiracının hem de kiraya verenin karşılıklı borç ve yükümlülüklerini düzenleyen özel hukuk sözleşmelerindendir. Bu yükümlülüklerden en önemlisi, kiracının kira bedelini zamanında ödemesidir. Ancak uygulamada, kira bedelinin gününde ödenmemesi sık karşılaşılan bir sorundur. Bu durumda kiraya verenin hangi haklara sahip olduğu ve kiracının hukuki sorumluluğu detaylı şekilde belirlenmiştir.
Bu yazıda, kiranın zamanında ödenmemesi halinde doğabilecek sonuçlar, tahliye süreçleri, gecikme faizleri ve Yargıtay kararları ışığında uygulamalar ele alınacaktır.
1. Kiranın Ödenme Zamanı Nasıl Belirlenir?
A. Sözleşmeye Göre Belirleme
Kira sözleşmesinde açıkça bir vade günü belirlenmişse, kira bu tarihte ödenmelidir.
📌 Örnek: “Her ayın 5’ine kadar kira bedeli banka hesabına yatırılacaktır.”
B. TBK Hükümlerine Göre Belirleme
Sözleşmede gün belirtilmemişse, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.314 uyarınca, kiracının kira bedelini her ayın sonunda ödemesi gerekir.
2. Kiranın Geç Ödenmesinin Hukuki Sonuçları
A. Temerrüt
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde temerrüde düştüğü kabul edilir. Temerrüt durumu, kiraya verene çeşitli haklar doğurur:
| Hak | Açıklama |
|---|---|
| İcra takibi başlatma | Kira alacağı için ilamsız veya ilamlı takip yapılabilir |
| Gecikme faizi talebi | Kira alacağına yasal faiz (%9) uygulanabilir (aksine sözleşme yoksa) |
| İki haklı ihtar (TBK m.352/2) | İki ayrı ayda ödeme gecikirse, tahliye davası açılabilir |
| İhtarlı ödeme ve tahliye (m.352/1) | Bir ay içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir |
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Süreci (TBK m.352/2)
Eğer kiracı, kira süresi içinde en az iki defa kira bedelini zamanında ödemez ve kiraya veren her biri için noter kanalıyla ya da yazılı olarak haklı ihtar gönderirse, dönem sonunda kiraya veren:
➡️ Kiracıya karşı tahliye davası açabilir.
📌 Bu ihtarlar:
- Aynı kira dönemi içinde olmalıdır (örneğin aynı yıl içinde),
- Geçerli ve ispat edilebilir şekilde yapılmalıdır (noter, taahhütlü mektup, e-İmza).
4. Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/1)
Kiracıya, ödenmeyen kira borcunu ödemesi için en az 30 gün süre verilerek ihtar gönderilir. Bu ihtar içinde:
➡️ “Borç ödenmezse sözleşmenin feshedileceği” açıkça yazılmalıdır.
Eğer kira borcu bu sürede ödenmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Örnek Süreç:
- Kira ödenmedi → 10 gün sonra ihtar gönderildi
- Kiracıya 30 gün süre verildi
- Süre sonunda kira ödenmediyse tahliye davası açıldı
5. Kiranın Geç Ödenmesinde Faiz Uygulaması
Kira ödemesinin gecikmesi halinde, kiraya veren gecikme faizi talep edebilir.
| Faiz Türü | Oran |
|---|---|
| Yasal faiz | Yıllık %9 (2025 itibariyle) |
| Ticari kiralarda | Taraflarca belirlenmişse o oran |
📌 Gecikme faizinin uygulanabilmesi için ihtar şart değildir; alacak doğrudan talep edilebilir.
6. Kiranın Banka Hesabına Açıklamasız Ödenmesi
Kiracı kira bedelini ödemiş olsa da, ödeme açıklamasının yapılmaması veya hatalı yazılması durumunda ispat yükü kiracıdadır.
📌 Örnek: “Ödeme açıklamasına yalnızca ‘ödeme’ yazılmışsa, bunun hangi döneme ait olduğu tartışma konusu olabilir.”
Bu tür durumlarda kiracının:
- Ödemeye ilişkin dekontu saklaması,
- Açıklama kısmında ilgili ayı belirtmesi,
- Gerekiyorsa banka dökümü sunması önemlidir.
7. Yargıtay Kararları
- Yargıtay 6. HD, 2023/1589 E.: “Kira borcu birden fazla defa geciktirilen kiracıya noter ihtarları gönderilmişse, tahliye koşulları oluşur.”
- Yargıtay 3. HD, 2022/2711 E.: “Kiracı temerrüde düşürülmüş ve 30 günlük süre tanınmış olmasına rağmen borç ödenmemişse tahliye kararı verilmesi gerekir.”
- Yargıtay 12. HD, 2021/874 E.: “Kira ödemeleri banka üzerinden yapılıyorsa açıklama kısmı önemlidir. Belirsiz ödemeler kiracı aleyhine değerlendirilir.”
8. Kiracının Savunma Hakları
Kiracı, kira ödemediği veya geç ödemeler nedeniyle hakkında açılan tahliye davasında:
✔️ Ödemenin yapıldığını (dekont ile),
✔️ Haklı gerekçelerle (mücbir sebep, banka hatası vb.),
✔️ Kiraya verenin kötü niyetli olduğunu,
✔️ İhtarlarda usulsüzlük olduğunu
iddia edebilir.
Ancak bu iddiaların delil ile desteklenmesi gerekir.
9. Uyuşmazlıkların Önlenmesi İçin Tavsiyeler
- ✅ Her ödeme banka üzerinden yapılmalı
- ✅ Açıklama kısmına “Mart 2025 kirası” gibi net bilgi yazılmalı
- ✅ Kiraya veren, yazılı ihtarları noter kanalıyla yapmalı
- ✅ Taraflar arasında mutabakata varılamıyorsa hukuki destek alınmalı
- ✅ Uzun süreli kira ilişkisinde yazılı anlaşmalar mutlaka güncellenmeli
Sonuç
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, kiracının temerrüde düşmesine ve kiraya verenin tahliye davası açmasına yol açabilir. TBK hükümleri doğrultusunda kiraya verenin ihtar hakkı, faiz talebi ve tahliye davası gibi birçok yasal seçeneği bulunur. Bu süreçlerin yasal prosedürlere uygun işletilmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından hayati önemdedir.
Bir yanıt yazın