Kira Stopaj Oranı Nedir? Kimler Öder, Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul kiralamalarında sıkça karşılaşılan ve vergi mevzuatımızın önemli bir parçası olan kira stopajı, hem kiraya verenleri hem de kiracıları yakından ilgilendiren bir konudur. Halk arasında “ön kesinti vergisi” olarak da bilinen stopaj, kira gelirinin doğrudan kaynakta vergilendirilmesini sağlar. Peki, kira stopaj oranı nedir, kimler tarafından kesilir ve ödenir, nasıl hesaplanır ve hangi durumlarda uygulanır? Bu yazımızda, 2025 yılı güncel vergi mevzuatı ışığında kira stopajı hakkında merak edilen tüm detayları bulabilirsiniz.

1. Kira Stopajı Nedir?

Kira stopajı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi kapsamında, belirli kira gelirleri üzerinden yapılan vergi kesintisidir. “Stopaj” kelimesi, Fransızca kökenli olup “kaynakta kesinti” anlamına gelir. Yani, kira bedeli mülk sahibine ödenmeden önce, bu bedelin belirli bir yüzdesi vergi olarak kesilir ve vergi dairesine yatırılır. Bu sistem, vergi tahsilatını kolaylaştırmak ve vergi kaçakçılığını önlemek amacıyla uygulanmaktadır.

2. Kira Stopajı Kimlerden Kesilir ve Kimler Öder?

Kira stopajı uygulamasında en çok karıştırılan konulardan biri, bu verginin kimden kesildiği ve kim tarafından ödendiğidir.

Konut Kiralarında: Mesken olarak kiralanan konutlar için kira stopajı uygulanmaz. Yani, konut kiralarında kiracı, mülk sahibine doğrudan net kira bedelini öder ve herhangi bir stopaj kesintisi yapmaz. Konut sahipleri elde ettikleri kira gelirlerini (istisna tutarını aşmaları halinde) kendileri yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan eder ve vergisini öderler.
İşyeri Kiralarında: Kira stopajı, sadece ticari bir gayrimenkulün (işyeri, ofis, dükkan vb.) kiralanması durumunda uygulanır.
- Ödeme Yükümlüsü (Kesinti Yapan): Kira stopajını ödeme yükümlülüğü, genellikle kiracıya aittir. Eğer kiracı;
  - Ticari işletme ise (şirketler, esnaf, serbest meslek erbabı, dernekler, vakıflar vb.),
  - Bir kurum ise,
  - Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde belirtilen diğer vergi sorumlularından biri ise, kirayı öderken brüt kira bedelinden stopaj kesintisi yaparak bunu vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür.
- Verginin Yükünü Taşıyan (Nihai Mükellef): Kira stopajının yükünü ise mülk sahibi (kiraya veren) taşır. Kesilen stopaj tutarı, mülk sahibinin kira geliri üzerinden ödediği vergiden düşülür veya mahsup edilir.

Özetle: İşyeri kiralarında, kiracı, kira bedelini mülk sahibine öderken, brüt kira bedelinin %20’sini (güncel oran) stopaj olarak keser ve bunu mülk sahibi adına vergi dairesine yatırır. Kalan net tutarı ise mülk sahibine öder.

3. Güncel Kira Stopaj Oranı (2025)

Türkiye’de işyeri kira ödemelerinde uygulanan kira stopaj oranı, 2025 yılı için de %20 olarak belirlenmiştir. Bu oran, brüt kira bedeli üzerinden hesaplanır.

Kira Stopajı Hesaplama Formülü:

Kira Stopajı = Brüt Kira Bedeli x %20

Örnek Hesaplama:

Diyelim ki bir işyerinin aylık brüt kira bedeli 10.000 TL olsun.

Kira Stopajı = 10.000 TL x %20 = 2.000 TL
Kiracının mülk sahibine ödeyeceği net kira = 10.000 TL – 2.000 TL = 8.000 TL

Bu durumda, kiracı her ay 2.000 TL’yi mülk sahibi adına vergi dairesine yatıracak, kalan 8.000 TL’yi ise doğrudan mülk sahibine ödeyecektir.

Peki ya kira sözleşmesi net kira üzerinden yapıldıysa?

Bazı kira sözleşmelerinde kira bedeli “net” olarak belirtilir. Bu durumda, stopajın hesaplanabilmesi için net kira bedelinin brüt kira bedeline çevrilmesi gerekir.

Brüt Kira Bedeli = Net Kira Bedeli / 0,80 (veya Net Kira Bedeli x 1,25)

Örnek Hesaplama (Net Kiradan Brüte Çevirme):

Diyelim ki kira sözleşmesinde aylık net kira bedeli 8.000 TL olarak belirlenmiş olsun.

Brüt Kira Bedeli = 8.000 TL / 0,80 = 10.000 TL
Kira Stopajı = 10.000 TL x %20 = 2.000 TL
Kiracının ödeyeceği toplam tutar (mülk sahibine net kira + stopaj) = 8.000 TL + 2.000 TL = 10.000 TL (Brüt Kira)

4. Kira Stopajı Ne Zaman ve Nasıl Beyan Edilir?

Kira stopajı, kiracılar tarafından belirli dönemlerde muhtasar ve prim hizmet beyannamesi ile beyan edilerek ödenir.

Beyanname Dönemi: Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi kapsamında yapılan kesintilerin beyannamesi, aylık veya üç aylık dönemler halinde verilebilir.
- Aylık Beyan: Eğer kiracı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 98. maddesinde belirtilen şartları (belirli sayıda işçi çalıştırma gibi) sağlıyorsa, stopaj ödemelerini aylık olarak beyan eder ve öder.
- Üç Aylık Beyan: Diğer durumlarda, kiracı stopaj ödemelerini üç aylık dönemler halinde beyan eder ve öder. (Ocak-Şubat-Mart dönemi için Nisan’ın 26’sına kadar gibi).
Beyanname Türü: Kesilen stopajlar, Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi ile beyan edilir.
Ödeme Zamanı: Beyannamenin verildiği ayın 26. günü akşamına kadar ödenmesi gerekir.

Mülk Sahibinin Durumu: Mülk sahibi (kiraya veren) ise işyerinden elde ettiği kira gelirlerini, yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan ederken, kiracı tarafından kesilen stopajları vergiden mahsup edebilir. Eğer kesilen stopaj, mülk sahibinin ödemesi gereken yıllık vergiden fazla ise, aradaki fark iade edilir.

5. Kira Stopajı Uygulamasının Dışında Kalan Durumlar

Yukarıda da belirtildiği gibi, konut kiralamaları kira stopajı uygulamasının dışındadır. Ayrıca, bazı özel durumlar da kira stopajından muaftır:

Basit Usulde Vergilendirilen Esnaf ve Sanatkarlar: Eğer kiracı basit usulde vergilendirilen bir esnaf veya sanatkar ise, kira stopajı kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmaz.
Yabancı Devletler ve Uluslararası Kuruluşlar: Yabancı devletlere, yabancı kamu idare ve kuruluşlarına, uluslararası kuruluşlara ait diplomatik statüsü bulunmayan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında yapılan kira ödemelerinden stopaj kesintisi yapılmaz.

6. Kira Stopajı Ödenmezse Ne Olur?

Kira stopajı, kanunen ödenmesi zorunlu bir vergi türüdür. Eğer kiracı tarafından bu vergi zamanında beyan edilmez ve ödenmezse, aşağıdaki yaptırımlarla karşılaşılır:

Gecikme Zammı ve Faizi: Ödenmeyen stopaj tutarı için gecikme zammı ve faizi uygulanır.
Vergi Ziyaı Cezası: Verginin zamanında beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda vergi ziyaı cezası kesilebilir.
Takip ve Haciz: Uzun süre ödenmeyen stopajlar için vergi dairesi tarafından yasal takip ve haciz işlemleri başlatılabilir.

Bu durumların hem kiracı hem de mülk sahibi için sorunlara yol açabileceği unutulmamalıdır. Mülk sahibi, kendi adına kesilip yatırılması gereken stopajın yatırılmadığını fark ederse, bu durumu vergi dairesine bildirme yükümlülüğü bulunabilir.

Sonuç

Kira stopaj oranı, 2025 yılı için işyeri kiralamalarında %20 olarak uygulanmaya devam etmektedir. Bu vergi, kiracı tarafından brüt kira bedeli üzerinden kesilerek mülk sahibi adına vergi dairesine yatırılır. Konut kiralamalarında ise stopaj uygulaması bulunmamaktadır. Kira stopajı, vergi sistemi içerisinde önemli bir yer tutar ve doğru bir şekilde hesaplanması, beyan edilmesi ve ödenmesi, hem kiracının hem de kiraya verenin yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi açısından büyük önem taşır. Vergi mevzuatındaki değişiklikleri takip etmek ve gerektiğinde mali müşavir veya vergi uzmanından destek almak, olası hataların ve yaptırımların önüne geçmek için kritik bir adımdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira stopaj oranı 2025 yılı için ne kadardır? 2025 yılı için işyeri kira ödemelerinde uygulanan kira stopaj oranı %20’dir.
Kira stopajı hangi kiralamalarda uygulanır? Sadece ticari gayrimenkullerin (işyeri, ofis, dükkan vb.) kiralanması durumunda uygulanır. Konut kiralarında stopaj uygulanmaz.
Kira stopajını kim öder (vergi dairesine yatırır)? İşyeri kiralarında, kira stopajını brüt kira bedelinden keserek vergi dairesine yatırma yükümlülüğü genellikle kiracıya aittir.
Kira stopajının yükünü kim taşır? Kira stopajının nihai yükünü, vergiye tabi kira geliri elde eden mülk sahibi (kiraya veren) taşır. Kesilen stopaj, mülk sahibinin yıllık gelir vergisi beyannamesinde mahsup edilir.
Net kiradan brüt kira nasıl hesaplanır? Net kira bedeli üzerinden sözleşme yapıldıysa, brüt kira bedeli = Net Kira Bedeli / 0,80 formülüyle hesaplanır.
Kira stopajı ne zaman beyan edilir ve ödenir? Kiracılar tarafından aylık veya üç aylık dönemler halinde, Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi ile beyan edilerek beyannamenin verildiği ayın 26. günü akşamına kadar ödenir.
Basit usulde vergilendirilen bir esnaf kiracı olursa stopaj keser mi? Hayır, basit usulde vergilendirilen esnaf ve sanatkarların kira stopajı kesme yükümlülüğü bulunmaz.
Kira stopajı ödenmezse ne olur? Gecikme zammı, faiz ve vergi ziyaı cezası gibi yaptırımlar uygulanır. Vergi dairesi tarafından yasal takip ve haciz işlemleri başlatılabilir.
Kira sözleşmesinde brüt kira belirtilmemişse nasıl hesaplanır? Net kira bedeli 1.25 ile çarpılarak veya 0.80’e bölünerek brüt kira bedeli bulunur ve bu brüt tutar üzerinden %20 stopaj hesaplanır.
Mülk sahibi kesilen stopajı nasıl takip edebilir? Mülk sahipleri, kendi adına yapılan stopaj kesintilerini e-Devlet üzerinden veya bağlı oldukları vergi dairesinden kontrol edebilirler. Ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi verirken bu kesintileri gelirlerinden düşerler.