Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, bir taşınmazın (konut, iş yeri, arsa vb.) belirli bir bedel karşılığında kiracıya kullanım hakkının verilmesini sağlayan hukuki bir belgedir. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu (TBK) 299 ve devamı maddeleri kapsamında düzenlenmektedir.

Bu yazıda, kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken temel hususlar, sözleşmeye eklenmesi gereken kritik maddeler ve tarafların haklarını korumak için alınması gereken önlemler ele alınacaktır.

1. Kira Sözleşmesi Yazılı Olmalı mı?

📌 Kira sözleşmesi, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak ileride hukuki uyuşmazlık yaşamamak için yazılı kira sözleşmesi yapılması tavsiye edilir.

✔ Noter onayı zorunlu değildir ancak noter huzurunda yapılması sözleşmeye ek güvence sağlar.
✔ E-devlet üzerinden e-kira sözleşmesi düzenlenebilir.

🚨 Dikkat!

Sözlü kira sözleşmeleri ispat açısından zorluk yaratır.
Yazılı sözleşme ileride doğabilecek kira artışı, tahliye, depozito gibi konularda tarafları korur.

2. Kira Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Temel Maddeler

Kira sözleşmesi hazırlanırken aşağıdaki temel unsurların eksiksiz olması gereklidir:

Madde	Açıklama
Tarafların Kimlik Bilgileri	Kiracı ve mal sahibinin adı, soyadı, TC kimlik numarası, iletişim bilgileri.
Kira Konusu Taşınmazın Bilgileri	Kiralanan taşınmazın açık adresi, tapu bilgileri, kullanım amacı (konut/iş yeri).
Kira Bedeli ve Ödeme Şekli	Kiranın ne kadar olduğu, hangi tarihte ve nasıl ödeneceği (banka/elden).
Kira Süresi	Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi.
Kira Artış Oranı	Kira artışının hangi oranda yapılacağı (TÜFE sınırına uygun olmalı).
Depozito ve Geri Ödeme Koşulları	Depozito miktarı ve kiracıya iade şartları.
Demirbaş ve Tadilat Durumu	Kiralanan yerin mevcut durumu ve sorumluluklar.
Tahliye ve Sona Erme Şartları	Kiracı hangi durumlarda çıkmak zorunda kalır?
Aidat ve Ek Giderler	Apartman aidatı, ortak giderler, su, elektrik, doğalgaz gibi masrafların kimin tarafından ödeneceği.
Özel Şartlar ve Ek Protokoller	Tarafların karşılıklı ek mutabakatları (örneğin evcil hayvan yasağı, boya yaptırma şartı vb.).

🚨 Dikkat!

Eksik veya hatalı kira sözleşmesi ileride hukuki sorunlara yol açabilir.
Kira bedeli, ödeme yöntemi ve depozito tutarı açıkça belirtilmelidir.

3. Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken 7 Kritik Nokta

1️⃣ Kira Bedelinin Gerçek Değer Üzerinden Yazılması

✔ Kira bedeli mutlaka gerçek değeri üzerinden yazılmalıdır.
✔ Elden kira ödeme hem kiracı hem de ev sahibi açısından hukuki risk doğurur.
✔ Kiralar bankaya yatırılmalı ve dekont saklanmalıdır.

🚨 Örnek: Kira 10.000 TL iken, tapuda düşük gösterildiğinde ev sahibi ileride eksik vergi ödediği için ceza alabilir.

2️⃣ Depozito Miktarı ve Geri Ödeme Şartları Açıkça Yazılmalı

✔ Depozito en fazla 3 kira bedeli kadar olabilir. (TBK 342)
✔ Depozito, kiracının çıkışında zarar yoksa iade edilmelidir.
✔ Depozito mal sahibi tarafından bankaya yatırılmalı ve hesap kiracı adına açılmalıdır.

🚨 Örnek: Ev sahibi, kiracıdan 5 kira bedeli depozito talep ederse bu kanuna aykırıdır.

3️⃣ Kira Artış Oranı Yasal Sınırlara Uygun Olmalı

✔ Konutta kira artışı en fazla TÜFE 12 aylık ortalaması kadar olabilir.
✔ Temmuz 2024’e kadar konut kiralarında %25 tavan uygulaması devam etmektedir.

🚨 Örnek: Ev sahibi %50 kira artışı talep edemez, kiracı kira tespit davası açabilir.

4️⃣ Aidat ve Ek Masraflar Kimin Tarafından Ödenecek?

✔ Aidat ve apartman giderleri kime ait olacak, sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
✔ Demirbaş giderleri ev sahibine, tüketim giderleri kiracıya aittir.

🚨 Örnek: Asansör tamiri gibi ortak giderler ev sahibine aittir, ancak kiracı aidatı ödemekle yükümlüdür.

5️⃣ Konutun Durumu ve Tadilat Maddesi Eklenmeli

✔ Kiracı, evde tadilat yapacaksa ev sahibinden yazılı onay almalıdır.
✔ Mevcut eksikler kira sözleşmesine yazılmalı (örneğin, kırık lavabo, eski boya vb.).
✔ Tadilat sonrası masrafların nasıl karşılanacağı önceden belirlenmelidir.

🚨 Örnek: Kiracı, mutfağı yenileyip çıkarken ev sahibinden masraf talep edemez, eğer sözleşmede aksi belirtilmemişse.

6️⃣ Tahliye ve Sona Erme Şartları Net Olmalı

✔ Kiracı, kontrat süresi dolunca çıkmak zorunda değildir.
✔ Ev sahibinin kiracıyı çıkarmak için yasal sebebi olmalıdır (örneğin, ihtiyacı nedeniyle tahliye davası).
✔ Kiracı, evi erken tahliye edecekse sözleşmede belirtilen sürelere uymalıdır.

🚨 Örnek: Ev sahibi, kontrat süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz.

7️⃣ Tahliye Taahhütnamesi Sözleşme ile Beraber İmzalatılmamalı

✔ Ev sahibi, kiracıdan sözleşme sırasında tahliye taahhüdü alamaz.
✔ Tahliye taahhütnamesi ancak kiracı taşındıktan sonra ve özgür iradesiyle imzalarsa geçerlidir.

🚨 Örnek: Ev sahibi, kiracı eve taşınmadan tahliye taahhüdü imzalatırsa bu hukuken geçersizdir.

4. Kira Sözleşmesinde En Sık Karşılaşılan Hatalar

📌 Kira sözleşmesi hazırlanırken yapılan yaygın hatalar:

Hata	Sonuç
Kira artış oranının belirtilmemesi	Ev sahibi keyfi artış yapabilir.
Depozito hakkında net hüküm bulunmaması	Kiracı çıkarken depozitoyu almakta zorlanabilir.
Kira ödemelerinin elden yapılması	İleride ödeme yapıldığına dair delil bulunamaz.
Aidat ve masrafların kimin tarafından karşılanacağının belirtilmemesi	Taraflar arasında ihtilaf çıkabilir.

🚨 Öneri: Tüm bu maddeler kira sözleşmesine açık ve net bir şekilde yazılmalıdır.

5. Sıkça Sorulan Sorular

🔹 Kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?
📌 Hayır, noter onayı zorunlu değildir ancak güvence sağlar.

🔹 Kira sözleşmesi olmadan kiracı tahliye edilebilir mi?
📌 Hayır, kiracının kira ödediği ispat edilirse sözleşme olmasa bile hakları devam eder.

🔹 Ev sahibi, kira artışını keyfi belirleyebilir mi?
📌 Hayır, kira artışı yasal sınırlar dahilinde olmalıdır.