Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmış olsa da, yaşam şartları zaman içinde değişebilir. Kiracı iş değişikliği, tayin, evlilik, sağlık sebepleri veya ekonomik nedenlerle kira süresi dolmadan evi boşaltmak isteyebilir. Bu gibi durumlarda “kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak mümkün mü?” sorusu akla gelir. Cevap: Evet, mümkündür ancak bu durumun hem kiracı hem de kiraya veren açısından bazı hukuki sonuçları doğar.
Bu yazıda, kira sözleşmesi sona ermeden kiracının evi terk etmesi halinde tarafların hak ve yükümlülüklerini, dikkat edilmesi gereken yasal noktaları ve çözüm yollarını detaylı şekilde ele alıyoruz.
Kira sözleşmesinin türü: Belirli mi, belirsiz mi?
Öncelikle, kira sözleşmesinin süresi bu noktada belirleyicidir:
- Belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflar arasında belirli bir başlangıç ve bitiş tarihi ile yapılır.
- Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise devamlılık arz eder ve fesih bildirimi ile sona erdirilebilir.
Kira sözleşmesinin belirli süreli olduğu durumlarda, kiracının bu süre dolmadan çıkması halinde doğacak yükümlülükler farklılık gösterir.
Kiracı kira süresi bitmeden çıkarsa ne olur?
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı kira süresi sona ermeden taşınmazı boşaltırsa, bazı koşullar gerçekleşmediği sürece, kiraya verene karşı kalan süreye ait kira bedellerinden sorumlu olmaya devam eder.
Ancak bu sorumluluğun devamı sınırsız değildir.
TBK m. 325 – Kiracının Erken Çıkışı Hükmü
“Kiracı, sözleşme süresi dolmadan taşınmazı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları, sözleşme süresi sonuna kadar devam eder. Ancak kiraya veren, taşınmazı makul sürede benzer koşullarla yeniden kiraya verirse, bu süreden sonra kira bedelini kiracıdan talep edemez.”
Yani:
- Kiracı evi boşaltırsa, kiraya veren makul süre içinde yeni bir kiracı bulmalıdır.
- Yeni kiracı bulunduğu andan itibaren eski kiracının sorumluluğu sona erer.
- Ancak bu süreçte ödenmeyen kiralar, kiracıdan talep edilebilir.
Kiracının sorumlu olmayacağı durumlar
Aşağıdaki hallerde kiracı, kira süresi dolmadan çıksa bile sorumlu tutulmaz:
- Kiraya verenin onayıyla çıkış yapılması
- Yeni bir kiracı bulunarak devir yapılması ve kabul edilmesi
- Kiraya verenin, taşınmazı yeniden kiraya verdiği hâller
Yeni kiracı bulma hakkı
Kiracı, sözleşmeyi sona erdirmek istediğinde:
- Kendisine benzer ekonomik şartlara sahip, güvenilir bir yeni kiracı adayı bulabilir.
- Bu kişiyi kiraya verene önerir.
- Kiraya veren haklı bir gerekçe olmaksızın bu kişiyi reddedemez.
Yeni kiracının kabul edilmesi durumunda, önceki kiracının sorumluluğu sona erer.
Kira sözleşmesi fesih bildirimi ile sona erdirilebilir mi?
Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, kiracı:
- 30 gün önceden yazılı fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Bu süre dolmadan evden çıkması halinde, yine TBK m. 325 kapsamında değerlendirme yapılır.
Kiraya verenin talepleri neler olabilir?
Kiracı sözleşme bitmeden evden çıkarsa ve yeni kiracı da bulunamazsa, kiraya veren:
- Kalan süreye ilişkin kira bedelini talep edebilir.
- Taşınmazda oluşan zararlar (boya, tadilat vb.) için tazminat isteyebilir.
- Sözleşmede cezai şart varsa, bu da uygulanabilir.
Depozito iadesi nasıl olur?
Kiracı kira süresi bitmeden çıksa bile:
- Evi hasarsız ve temiz şekilde teslim ettiyse,
- Tüm kira borçlarını ödediyse,
- Yeni kiracı bulunduysa veya makul süre geçtiyse,
depozito iadesi talep edebilir.
Ancak borç veya zarar varsa, depozito bu tutarlardan mahsup edilebilir.
Tahliye protokolü yapılmalı mı?
Kiracı ve kiraya veren arasında, erken çıkış anlaşması yapılıyorsa:
- Bu anlaşmanın yazılı şekilde yapılması,
- Tarafların hak ve borçlarının açıkça belirtilmesi,
- İleride doğacak ihtilafların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır.
Örnek durum: Kiracı 1 yıl süreli sözleşmenin 6. ayında çıkmak istiyor
- Kira sözleşmesi belirli süreli ve bitmesine 6 ay var.
- Kiracı yeni bir kiracı adayı öneriyor.
- Kiraya veren bu kişiyi makul gerekçesi olmadan reddediyor.
- Bu durumda, kiracının sorumluluğu azalabilir ve kalan 6 aylık kira bedelinin tamamından sorumlu tutulamaz.
- Yeni kiracı uygun bulunursa, kiracının yükümlülüğü sona erer.
Sık Sorulan Sorular
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Kiracı kira sözleşmesi bitmeden çıkabilir mi? | Evet, ancak TBK m. 325 uyarınca belirli yükümlülükleri devam eder. |
| Yeni kiracı bulursam sorumluluğum sona erer mi? | Evet, kiraya veren bu kişiyi haklı sebep olmadan reddedemez. |
| Kiraya veren onay vermezse ne olur? | Kiraya veren makul süre içinde yeni kiracı bulmakla yükümlüdür. |
| Depozitomu alabilir miyim? | Hasar, borç ve zarar yoksa iade alabilirsiniz. |
| Erken çıkış durumunda tahliye protokolü şart mı? | Şart değil ama uyuşmazlık riskini önlemek açısından tavsiye edilir. |
Kiracı ve kiraya veren için öneriler
Kiracı için:
- Çıkış talebinizi mutlaka yazılı olarak iletin.
- Yeni kiracı adayı sunarken belgelerini (SGK, referans, gelir vb.) paylaşın.
- Evi teslim ederken tutanak düzenleyin.
- Depozito iadesi için belge alın.
Kiraya veren için:
- Yeni kiracı adaylarını objektif değerlendirin.
- Varsa cezai şartları belgeleyin.
- Zarar varsa, tespit tutanağı düzenleyin.
- Tahliye sonrası evin durumunu fotoğraflayın.
Sonuç: Erken çıkış mümkündür ancak sorumluluk doğurabilir
Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak, her ne kadar kiracının hakkı gibi görünse de, belirli şartların yerine getirilmesi halinde mümkün ve risksizdir. Özellikle yeni kiracı bulunması veya tarafların yazılı mutabakatı, bu süreci kolaylaştırır.
Bu nedenle, erken çıkış durumunda hem kiracı hem de kiraya verenin hukuki danışmanlık alarak hareket etmesi, daha sonra doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın