Ev veya iş yeri kiraya veren mülk sahiplerinin her yıl kira gelir vergisi ödemesi gerekmektedir. Ancak bu vergi, birçok faktöre göre farklılık gösterebilir: elde edilen kira türü (konut veya işyeri), yıllık kira geliri miktarı, istisna tutarı, gider yöntemi ve uygulanan vergi dilimi gibi. Bu nedenle kira gelir vergisinin doğru şekilde hesaplanması, hem eksik ödeme nedeniyle ceza riskini hem de fazla ödeme nedeniyle zarar oluşmasını engeller.
Bu yazıda, kira gelir vergisi nasıl hesaplanır, konut ve işyeri kira gelirleri arasındaki farklar nelerdir, 2025 yılına ait istisna ve dilimler nelerdir, beyanname nasıl verilir gibi sorulara güncel ve yasal bilgiler ışığında net cevaplar sunulacaktır.
Kira Geliri Nedir?
Kira geliri, mal sahibinin taşınmazını (konut, işyeri, arsa, arazi) başkasına kullandırması karşılığında elde ettiği gelir türüdür. Bu gelir, gelir vergisine tabi olup, beyanname verilerek her yıl Mart ayında vergi dairesine bildirilmelidir.
Kira Geliri Türleri
- Konut Kira Geliri
Gerçek kişilere yapılan konut kiralamalarıdır. Yıllık belirli bir tutara kadar istisna uygulanır. - İşyeri Kira Geliri
Ticari amaçla kullanılan yerlerin kiralanmasından elde edilen gelirlerdir. İstisna uygulanmaz; ancak tevkifat (stopaj) yoluyla vergilendirilir.
2025 Yılı Kira Geliri İstisna Tutarı
Konut Kira Geliri İstisnası:
2025 yılı için konut kira gelirlerinde aylık 12.000 TL’ye (yıllık 144.000 TL) kadar olan kısım istisna kapsamındadır.
- Bu tutarın üzerinde gelir elde eden mükellefler, tamamını beyan etmek zorundadır.
- İstisna, sadece tek konut için geçerlidir.
İşyeri Kira Gelirinde İstisna:
İşyeri kira gelirlerinde istisna uygulanmaz. Tüm gelir brüt tutarıyla beyan edilir (eğer stopajla vergilenmişse, gider olarak düşülebilir).
Kira Gelir Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Vergi hesaplaması için üç temel adım izlenir:
1. Gelirin Brüt Tespiti
Kira gelirinizin yıl boyunca elde ettiğiniz toplam brüt tutarı belirlenir.
2. Gider Yönteminin Seçimi
İki gider yöntemi uygulanabilir:
A. Götürü Gider Yöntemi
Gelirin %15’i gider kabul edilerek kalan tutar üzerinden vergi hesaplanır. Bu yöntemi seçenler ayrıca belge sunmaz.
B. Gerçek Gider Yöntemi
Gerçek masraflar (bina bakım gideri, sigorta, faiz, vergi vs.) belge ile sunularak indirilir. Bu yöntemi seçen mükellef, 5 yıl götürü gider yöntemine dönemez.
3. Vergi Tarifesi Uygulaması (2025)
2025 yılı Gelir Vergisi tarifesi aşağıdaki gibidir:
| Matrah (TL) | Vergi Oranı |
|---|---|
| 0 – 110.000 TL | %15 |
| 110.000 – 230.000 TL | %20 |
| 230.000 – 580.000 TL | %27 |
| 580.000 – 3.000.000 TL | %35 |
| 3.000.000 TL üzeri | %40 |
Örnek Konut Kira Vergisi Hesaplama (Götürü Gider)
Brüt Yıllık Kira Geliri: 200.000 TL
İstisna: 144.000 TL
Vergiye Tabi Tutar: 56.000 TL
Götürü Gider (%15): 8.400 TL
Net Gelir: 47.600 TL
Vergi (ilk dilim %15): 7.140 TL
İlk taksit: 3.570 TL
Örnek İşyeri Kira Vergisi Hesaplama (Stopajlı)
Brüt Yıllık Kira Geliri: 300.000 TL
Stopaj (20%): 60.000 TL (kiracı tarafından ödenir)
Net alınan kira: 240.000 TL
Vergiye tabi tutar: 300.000 TL
Hesaplanan gelir vergisi (örneğin 230.000 TL’si için): yaklaşık 57.100 TL
Ödenen stopaj düşülür: 60.000 TL
Sonuç: Vergi çıkmaz, hatta iade alınabilir.
Kira Geliri Beyannamesi Ne Zaman Verilir?
- Her yıl Mart ayının 1’i ile 31’i arasında verilir.
- Beyanname, İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden online gönderilebilir.
Vergi Ne Zaman Ödenir?
- Taksit: Mart ayı içinde
- Taksit: Temmuz ayı içinde
Bankalar veya Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) sistemi üzerinden ödeme yapılabilir.
Beyanname Vermeme Halinde Ne Olur?
- Vergi ziyaı cezası
- Gecikme faizi
- İdari para cezası
- Sonradan tespit edilirse ikmalen tarhiyat
Kimler Kira Beyannamesi Vermek Zorunda Değildir?
- Konut kira geliri yıllık 144.000 TL’nin altında olanlar
- Gelir elde etmeyen ev hanımları, emekliler (sadece bu gelirleri varsa)
- Yurt dışında ikamet eden ve tek konut geliri olan bazı kişiler (istisnai durumlar)
Kira Gelirinin Belgelenmesi ve Denetim
- Banka hesap hareketleri,
- Kira kontratları,
- Emlak vergisi beyanları ve tapu kayıtları,
- GİB denetimleri
ile gelirler tespit edilebilir. Elden ödeme yapılması, belgesiz işlem anlamına gelir ve risktir.
Yargı Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
Danıştay 4. Dairesi, 2019/3842 E., 2020/1854 K.:
“Gerçek gider yönteminde belgelendirilemeyen masraflar indirim olarak kabul edilemez.”
Danıştay Vergi Dava Daireleri, 2018/1256 E., 2019/1179 K.:
“İşyeri kira gelirlerinde tevkifat (stopaj) yoluyla yapılan ödeme, gelir vergisinden mahsup edilebilir.”
Sonuç
Kira gelir vergisi hesaplama, dikkatli ve bilinçli yapılması gereken bir mali yükümlülüktür. Gelirin türü, istisna tutarları, gider yöntemi ve vergi tarifesi gibi birçok unsur doğru şekilde uygulanmalıdır. Yanlış beyanlar veya eksik ödemeler ciddi yaptırımlara neden olabilir. Bu nedenle her mülk sahibi, özellikle beyanname dönemlerinde uzman desteği almalı ve güncel mevzuatı yakından takip etmelidir.
Bir yanıt yazın