Taşınmaz mülkiyeti yalnızca o taşınmazı bütünüyle kullanma hakkı değildir; kimi zaman üçüncü kişilere veya başka taşınmazlara belli sınırlı haklar da tanınabilir. Bu kapsamda, tapu siciline kayıtlı, taşınmazlara ilişkin sınırlı ayni haklardan biri de irtifak hakkıdır. Özellikle komşu taşınmazlar arasındaki geçiş hakkı, su yolu kullanımı veya üst kullanım hakları gibi pek çok farklı uygulama alanına sahiptir.
Peki irtifak hakkı nedir, nasıl kurulur, türleri nelerdir ve nasıl sona erer? İşte tüm yönleriyle irtifak haklarına dair detaylı açıklamalar…
İrtifak Hakkı Nedir?
İrtifak hakkı, bir taşınmaz mal (arazi, arsa) üzerinde, bir başkasına veya başka bir taşınmaza yararlanma yetkisi tanıyan sınırlı ayni haktır. Bu hak, taşınmazın tamamına sahip olmaksızın, belirli bir şekilde kullanma yetkisi verir.
Temel Unsurlar:
- Tapu kütüğüne tescil edilmelidir.
- Mülkiyet hakkını devretmez, sadece kullanım veya yararlanma yetkisi sağlar.
- Süreli veya süresiz olarak kurulabilir.
İrtifak Hakkı Türleri Nelerdir?
1. Şahsi (Kişisel) İrtifak Hakları
Belirli bir kişinin yararına kurulan haklardır. Taşınmaz değil, şahıs yararlanır.
- Üst Hakkı (Yapı Yapma Hakkı): Başkasına ait arazi üzerine yapı yapma ve bu yapının maliki olma hakkı.
- Kaynak Hakkı: Başkasının taşınmazında bulunan su kaynağından faydalanma.
- İntifa Hakkı: Taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma hakkı (kişisel mülkiyet hariç).
- Oturma Hakkı: Belirli bir konutta yaşamaya yönelik kişisel kullanım hakkı.
2. Taşınmaza Bağlı (Gayrimenkul Lehine) İrtifak Hakları
Bir taşınmazın (hak sahibi taşınmaz) yararına, komşu taşınmaz üzerinde kurulan haklardır.
- Geçit Hakkı: Komşu taşınmazdan geçişe izin verir.
- Su Yolu Hakkı: Su hattının geçirilmesi amacıyla kurulur.
- Elektrik, doğalgaz, kanalizasyon hattı irtifakı
Bu tür irtifak hakları, taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte yeni malik için de geçerlidir.
İrtifak Hakkı Nasıl Kurulur?
1. Sözleşme ile Kuruluş
- Taraflar arasında noter onaylı resmi bir sözleşme yapılır.
- Tapu siciline tescil edilmesi zorunludur.
2. Kanun Hükmü ile Kuruluş
Bazı hallerde irtifak hakkı doğrudan kanunla verilir. Örneğin kamu yararı gereği altyapı geçiş hakları.
3. Mahkeme Kararı ile Kuruluş
Geçit hakkı gibi bazı irtifaklar, ihtilaf halinde mahkeme kararıyla kurulabilir.
İrtifak Hakkının Sona Ermesi
- Sürenin dolması (eğer süreli kurulmuşsa),
- Hakkın kullanılmaması nedeniyle terkin,
- Tarafların anlaşmasıyla tapudan silinmesi,
- Hakkın amacının ortadan kalkması,
- Mahkeme kararıyla iptal
İrtifak hakkı sona erdiğinde, tapu kütüğüne terkin işlemi yapılmalıdır.
İrtifak Hakkının Önemi ve Uygulamada Kullanımı
- Özellikle arsa projelerinde, alt yapı hizmetlerinin sağlanması,
- İmar uygulamalarında yol, geçiş, elektrik, su gibi kamu hizmetlerinin taşınmazdan geçirilmesi,
- Aile üyeleri arasında yapı kullanımı veya oturma hakkı tanınması,
- Tarımsal faaliyetlerde sulama, kaynak kullanımı gibi durumlarda yaygındır.
🔎 İrtifak hakları, tapu kayıtlarında “beyanlar” ya da “şerhler” bölümünde yer alır ve üçüncü kişilere karşı geçerli ve bağlayıcıdır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın