Ev sahibi ile kiracı arasında en sık yaşanan uyuşmazlık konularından biri, kiralanan konutun veya iş yerinin mal sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliyesidir. Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen bazı şartlar altında, ev sahibi kendi ihtiyacını gerekçe göstererek kira sözleşmesini sona erdirip kiracının tahliyesini talep edebilir.
Bu yazıda, ihtiyaç sebebiyle tahliye nedir, hangi şartlarda geçerlidir, dava süreci nasıl işler ve 2025 yılı itibarıyla hangi yenilikler uygulanır, tüm yönleriyle açıklanmıştır.
1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin veya birinci derece yakınlarının kiralanan taşınmaza gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacı olduğunu beyan ederek, kiracının tahliyesini istemesi anlamına gelir.
Bu gerekçe ile tahliye sadece Türk Borçlar Kanunu Madde 350 çerçevesinde ve belirli şartlarla mümkündür.
2. Hangi İhtiyaçlar Tahliye Gerekçesi Sayılır?
Tahliye davası açılabilmesi için ihtiyaç şu türden olmalıdır:
✅ Konut İhtiyacı
- Mal sahibi, kendisi veya aile bireyleri (eş, çocuk, anne, baba) için ikamet amacıyla konuta ihtiyaç duyuyorsa
✅ İşyeri İhtiyacı
- Mal sahibi, kendisi veya yakını için mesleki faaliyetlerde bulunmak üzere işyeri olarak kullanmak istiyorsa
✅ Samimi ve Gerçek Gerekçe
- Tahliye talebinin ticari kazanç sağlamak amacıyla değil, fiili kullanım amacıyla olması gerekir
3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları (2025)
İhtiyaç nedeniyle tahliye için şu yasal şartların sağlanması gerekir:
✔️ Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır
- Yazılı veya sözlü olabilir.
✔️ İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir
- Mal sahibinin gerçekten taşınmazı kullanma gereği bulunmalıdır.
✔️ Dava, süre bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır
- Aksi halde hak düşürücü süre dolmuş sayılır.
4. Hangi Hallerde Tahliye Davası Reddedilir?
Tahliye talebi şu durumlarda reddedilir:
🚫 İhtiyaç geçici ve keyfi ise
🚫 Aynı bölgede mal sahibinin boş başka bir taşınmazı varsa
🚫 Daha önce tahliye davası açılmış ama kullanılmamışsa
🚫 İhtiyaç ispat edilememişse
5. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
🕓 Belirli Süreli Sözleşmelerde:
- Sözleşme süresi sonunda, en geç 1 ay içinde dava açılmalıdır.
🕓 Belirsiz Süreli Sözleşmelerde:
- Genel hükümler uyarınca fesih bildirimi sonrası 1 ay içinde dava açılmalıdır.
📌 Dava açılmazsa, kiracı yeni döneme aynı koşullarla devam eder.
6. İspat Yükü Kime Aittir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında ispat yükü mal sahibine aittir.
🔎 Mahkemeye sunulabilecek belgeler:
- Nüfus kayıtları (aile bağı gösteren)
- Başka taşınmazın olmadığını gösteren tapu kayıtları
- Kullanım niyeti içeren belgeler (meslek belgesi, iş planı vs.)
7. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yargılama Süreci
- Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılır
- Mahkeme, tanıkları ve belgeleri inceler
- Gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır
- Mahkeme kararıyla tahliye hükmedilirse, karar kesinleşince icra süreci başlar
⏳ Ortalama dava süresi: 6 – 12 ay
8. Tahliye Davası Kazanılırsa Kiracı Ne Zaman Çıkar?
📌 Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konamaz
📌 Mahkeme kararı kesinleştikten sonra icra dairesi tahliye işlemini başlatır
📌 Kiracı direnir ise zorla tahliye işlemi yapılır
9. 3 Yıl Kiraya Verme Yasağı (TBK 355)
Mal sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettikten sonra 3 yıl boyunca taşınmazı başkasına kiralayamaz.
Eğer kiralarsa, eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.
10. Tahliye Taahhütnamesi ile Karıştırılmamalıdır
İhtiyaç nedeniyle tahliye, tek taraflı bir talep ve dava ile olurken, tahliye taahhütnamesi kiracının önceden verdiği yazılı boşaltma sözüne dayanır.
İki durum tamamen farklıdır.
Sonuç
İhtiyaç sebebiyle tahliye, kira hukukunda ev sahiplerine tanınan önemli ama sınırları iyi belirlenmiş bir haktır. Mal sahibinin, gerçek ve samimi bir ihtiyaç göstermesi durumunda kiracı tahliye edilebilir.
Ancak bu süreçte:
📌 Yasal sürelere uymak,
📌 Belgelerle ispat yapmak,
📌 Profesyonel hukuki destek almak
…tahliye davasının başarıyla sonuçlanması için büyük önem taşır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın