Miras yoluyla intikal eden taşınmazlar, çoğu zaman içinde kiracı bulunan gayrimenkuller olabilir. Bu gibi durumlarda hem yeni maliklerin hem de kiracıların hak ve sorumlulukları açısından belirsizlikler yaşanabilir. “Kiracılı evin miras kalması halinde kira sözleşmesi ne olur, yeni malikin hakları nelerdir, kiracı tahliye edilebilir mi?” gibi sorular sıkça gündeme gelir. Bu yazıda, kiracılı evin miras kalmasının hukuki sonuçları, tarafların yükümlülükleri ve uygulamadaki riskler tüm yönleriyle ele alınmaktadır.
Kira Sözleşmesi Mirasla Son Bulur mu?
Hayır. Kira sözleşmesi miras nedeniyle sona ermez. Taşınmaz miras yoluyla el değiştirse bile, kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder. Türk Borçlar Kanunu’na göre taşınmazın el değiştirmesi (satış, bağış, miras gibi yollarla) kira sözleşmesini sona erdirmez, sadece kira sözleşmesinin tarafı değişir.
Yeni Malik Kira Sözleşmesine Taraf Olur mu?
Evet. Taşınmazı miras yoluyla edinen kişi (veya kişiler), önceki malikin yerine geçerek kira sözleşmesinin yeni tarafı olur. Bu durumda:
- Kiracı, yeni malike kira ödemeye devam eder.
- Sözleşme koşulları (kira bedeli, süre, depozito vs.) aynen geçerli olur.
- Yeni malik, eski kira sözleşmesine bağlıdır.
Yeni Malikin Kiracıyı Tahliye Etme Hakkı Var mı?
Mirasla taşınmaz edinilmesi, tek başına tahliye nedeni oluşturmaz. Ancak bazı özel şartlarda tahliye mümkündür:
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)
Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, 1 ay içinde ihtar göndererek kira sözleşmesini sona erdirme yoluna gidebilir.
- İhtar süresi: Mülkiyetin tescilinden itibaren 1 ay içinde
- Tahliye davası süresi: İhtardan itibaren 6 ay içinde açılmalıdır.
2. Kira Süresinin Bitmesiyle Tahliye
Kira süresi sonunda sözleşme uzatılmadan 10 yıl geçmişse, yeni malik 3 ay öncesinden bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının Hakları
Kiracının hakları, mülkiyetin el değiştirmesiyle sona ermez:
- Sözleşme aynen devam eder.
- Kiraya veren değişse de depozito, aidat, ödeme düzeni aynen korunur.
- Kiracıya herhangi bir ek ödeme veya yükümlülük dayatılamaz.
- Kiracı, kira ödemelerini yeni malikin bildirdiği hesaba yönlendirmelidir.
- Yeni malik, sözleşmeyi tek taraflı feshedemez (istisna: ihtiyaç durumu).
Ortak Mirasçılar Varsa Kira Geliri Nasıl Dağıtılır?
Eğer taşınmaz birden fazla mirasçıya kaldıysa:
- Kiracı kira bedelini tüm mirasçılara birlikte ödemelidir.
- Bir mirasçının tek başına kira alması geçerli değildir, diğer mirasçılarla birlikte hareket etmesi gerekir.
- Mirasçılar kendi aralarında bir temsilci belirleyebilir ya da taşınmazın paylaşımı yapılana kadar kira gelirinden pay oranlarına göre yararlanırlar.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Kira sözleşmesinin yazılı olması | Şart değildir, ancak ispat açısından önemlidir |
| Yeni malik kira bedelini nereye ödeneceğini bildirmeli | Kiracıya yazılı olarak hesap bilgisi verilmelidir |
| İhtiyaç tahliyesinde ihtar süresi | Tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde yapılmalıdır |
| Mirasçılar arasında uyuşmazlık varsa | Kiracı tarafsız kalmalı, ödemeyi mahkemeye veya noter aracılığıyla yapmalıdır |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
- Kiracılı ev miras kalırsa sözleşme sona erer mi?
Hayır, kira sözleşmesi geçerliliğini korur. - Yeni malik, kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Ancak ihtiyaç nedeniyle belirli şartlarla tahliye davası açabilir. - Kiracı kime ödeme yapmalı?
Yeni malike veya onun yazılı olarak yetkilendirdiği kişiye. - Miras kalan evde birden fazla mirasçı varsa kira kime ödenir?
Tüm mirasçılara veya ortak belirledikleri bir temsilciye. - Yeni malik kira sözleşmesini değiştirebilir mi?
Hayır. Taraflar karşılıklı anlaşmadıkça sözleşme değiştirilemez. - Kiracı ihtiyaç tahliyesine karşı nasıl korunur?
Gerçek ve samimi ihtiyaç yoksa savunma yapabilir, gerekirse bilirkişi talep edebilir. - Depozito yeni malike geçer mi?
Evet. Yeni malik, önceki malikin hak ve borçlarını devralır. - Kiracı evin satıldığını öğrenmezse ödeme kime yapılır?
Eski malik ödeme almaya devam ederse, kiracı sorumlu tutulmaz. - Yeni malik kiraya zam yapabilir mi?
Ancak sözleşmedeki zam oranına ve kanuni sınırlamalara uyarak yapabilir. - Ortak mirasçılar kendi aralarında anlaşamazsa ne olur?
Kiracı mahkemeye kira bedelini tevdi edebilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın